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    淺談深圳安居工程

    發布日期:2021/7/1 14:26:50   |   瀏覽次數:3249   來源:特發地產-孟海光

    深圳將住房視為民生之要,安居視為發展之本。安居工程,目標是居者有其屋,人們安居樂業。從住房類型來講,主要分為人才住房、安居型商品房、公共租賃住房、拆遷安置房、配套宿舍等五類,其中前三類政府能有效供應的房源又稱為公共住房。

    深圳早期以產業立市,居住用地相對稀少。多數人生活在配套不成熟、環境臟亂差的城中村和工業區配套宿舍內,住房自有率偏低。近年來,深圳商品房價格飆升,租金上漲,已經對企業和人才產生擠出效應,正在逐漸削弱深圳的城市吸引力和競爭力。

    目前深圳住房保障覆蓋率僅為11%左右,與國家、省市要求的23%有較大差距,對標新加坡(82%)、香港(43%)差距更為懸殊。為保障民生,解決供需不平衡、保障不充分等問題,安居工程顯得尤為重要。

    深圳正探索以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。面對土地制約瓶頸,正通過各種渠道來推進安居工程建設籌集。下面我們大致列舉下這幾類情況:

    一、新供應用地建設主要分為招拍掛和協議出讓兩種渠道。(1)招拍掛商品房用地多采用“雙限雙競”的方法掛牌出讓,即限地價、限普通商品房銷售均價,競地價、競配建只租不售的人才住房面積。比如萬科地產竟得的西鄉鐵崗A122-0371地塊項目,需配建6.6萬平方米,近966套人才住房,建成后無償移交政府。(2)招拍掛出讓建設的純公共住房項目,比如安居集團竟得的西鄉鐵崗A122-0364地塊人才住房項目,建設13.6萬平方米,近1666套人才住房;融創華發竟得的深圳冰雪文旅城人才住房項目,建設30萬平方米,近4000套人才住房。(3)通過協議出讓建設的大型公共住房項目,比如寶安石巖領亞人才公寓項目,建設3.5萬平方米,近840套人才住房。

    二、配建主要包括城市更新和產業園區配建兩種渠道。1)城市更新已經成為未來深圳的主要供地模式,截至2020年12月31日,深圳已通過城市更新專規批復項目542個,計容建筑面積累計15672萬平方米。根據深圳市出臺的城市更新相關文件,經過測算,多數改商住項目需配建一定比例的公共住房,比如懷德地產的懷德舊村城市更新項目,配建11.5萬平方米,近2000套人才住房和公共租賃住房;新世界地產的紅星舊工業區城市更新項目(松風明月花園),配建6萬平方米,近1000套公共租賃住房。另外,我司特發天鵝湖畔項目,配建有3萬多平方米,近420套安居型商品房等。顯然,城市更新配建公共住房面廣量大,是全市公共住房的主要來源之一。(2)產業園區配建配套宿舍,旨在解決職住平衡,促進產城融合,減少產業工人的通勤時長。

    三、盤活存量用地主要包括棚戶區改造、“工改!焙蛦挝焕米杂杏玫亟ㄔO三種渠道。1)棚戶區改造有別于城市更新,它是以政府主導,針對老舊住宅小區的改造,改造后的業態主要為人才住房和拆遷安置房,無可售商品房,是典型的民生提升工程,其有力地拓展了安居工程的籌集渠道。比如特發地產公司運作的羅湖船步街、景;▓@等項目。2)“工改!表椖,深圳工業用地分布廣泛,針對一些交通便利、周邊配套成熟的工業區,可通過申請調整法定圖則,將工業用地變更為居住用地,只限企業用來開發建設公共住房,如碧桂園開發的寶安福永立新領寓項目,建設了近600套安居型商品房。(3)單位利用自有用地建設,如深圳機場地塊DU09-69人才住房項目,建設14.5萬平方米,近2338套人才住房。項目建成后,人才住房定向配租給機場集團和駐場單位符合條件的人才使用。

    四、盤活存量用房主要指社會存量住房租購,比如安居公司與各區政府搞的規;赓U項目,房源來自住宅、公寓、配套宿舍、城中村私宅和村委統建樓等,將生活配套齊全、結構安全且滿足消防條件的上述房源重新裝修,評估租金價格,面向符合條件的人才配租。安居公司也可以與市場上其他長租公寓運營企業合作。規;赓U項目,從意向項目摸底到房源分配,所需周期較短,可以較快消化片區人才住房需求。

    五、公共設施綜合開發是指在具備條件的公交場站、消防站、軌道車輛段等市政公用設施上蓋配建,該渠道實現了土地的集約利用,是對城市資源的立體整合。比如寶安區中車基地上蓋保障性住房項目,建設20萬平方米,近3900套公共租賃住房;松崗車輛段上蓋保障性住房項目,建設30萬平方米,近3600套人才住房等。

    六、城際合作:在臨深片區探索采用城際合作模式開發籌集建設公共住房。比如深汕特別合作區的深頤村及深樂村項目等。

    深圳“十四五”住房發展規劃,明確到2025年人均居住面積達到30平方米,建設籌集各類住房76萬套,供應各類住房59萬套;2035年新增建設籌集170萬套各類住房,其中公共住房總量不少于100萬套,相當于建市40年來提供的所有政策性住房總和的2倍。

    2020年第十屆深圳房地產盛典上,市住房和建設局局長指出,對于安居工程,政府的目標是讓將來深圳60%的市民住在政府提供的租賃或出售的住房中,新加坡就是深圳學習的榜樣。深圳將繼續深化住房制度改革,明確了商品住房和公共住房4:6的供應比例。安居工程應優化空間布局,全面推廣綠色建筑和裝配式建筑,堅持高標準規劃設計、高質量建設施工、高水平管理服務。按照“同步規劃、同步建設、同步交付”的要求,完善周邊的交通、教育、醫療、社區服務等配套設施。

    安居工程要突出產城融合、職住平衡,提供的公共住房不能成為“低端房”,要做到“實而不華”,要讓住進去的市民感到有尊嚴?傊,深圳政府正全力推進安居工程的建設籌集,安居深圳,未來可期!