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    集中供地模式對房地產行業 帶來的影響及應對措施淺析

    發布日期:2021/9/22 15:08:14   |   瀏覽次數:1195   來源:孫林晶/特發地產公司

    一、土地新政——“兩集中”供地

    2021年伊始,國家自然資源部發布住宅用地分類調控文件,要求22個重點城市住宅用地實行“兩集中”同步公開出讓的供地模式。

    所謂“兩集中”是指:(一)集中發布出讓公告,原則上全年不得超過3次,時間間隔和地塊數量要相對均衡。首次公告時,應公布本年度公告的發布時序安排。(二)集中組織出讓活動,同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的,應當確定共同的掛牌起止日期;以拍賣方式交易的,應當連續集中完成拍賣活動?偨Y下來,即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動,2021年住宅招拍掛不超過三次。

    “兩集中”供地的重點城市名單包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城市,以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

    二、土地新政下對房地產行業及市場帶來的影響

    一是競標主體相對多元,會加大企業間的合作協同。集中供地模式打亂了房企拿地節奏,對資金的要求明顯提高,促使房企間合作以降低拿地成本及開發風險。在這樣的背景下,實力雄厚的大中型房企似乎更有優勢,而小型房企則不得不面對發展空間被進一步擠壓的窘境。而規模房企資金實力雄厚,融資渠道優勢明顯,有利于獲取更多土地儲備,之前企業之間可能只是個別項目的合作,現在企業會大量尋找合作伙伴,尤其是在某一重點區域的優勢企業。

    二是企業戰略布局和經營回歸。土地出讓新政弱化了部分房企在土地、融資市場的議價能力,也帶來不少房企運營策略的調整。集中供地看似是房企投資拓展部門要應對和消化的事情,實際在某些房企已經漸漸傳導至財務融資、前期策劃、產品設計、營銷推廣、戰略運營等各環節,成為了公司戰略層面的大問題。集中供地政策作為國家供給側改革的一個重要舉措,對于具備資金、管理、運營等優勢的企業來說是發展契機。

    三是短期通過加大供應平抑市場需求,但也加劇了價格競爭。兩集中供地后,項目開工入市周期相近,短期會通過供應量的增加平抑熱點板塊的需求,但對于高庫存、低價值區域,企業需警惕去化風險,且企業集中開工,會使人工成本及建安成本上漲,擠壓利潤空間。土地集中供應也會形成后期的集中入市現象:集中預售、集中開盤,市場競爭激烈會對價格上漲形成抑制,加劇價格競爭。

    四是市場格局發生變化。此次集中供地對于企業來說,既是機遇也是挑戰。對于三條紅線下的橙檔和紅檔房企來說,可以借用供地間隙來進行債務調整和資金歸攏,讓自己也有機會競拍熱門地塊;而對于資金實力稍弱的中小型企業來說,只能“撿漏”一些熱度不高的地塊,同時還要面臨資金壓力帶來的收并購風險;而對于小企業來說,不妨將目光轉向熱度稍弱的二三圈層,積極尋求與大企業之間的差異化。

    三、面對土地新政,房企應該如何應對

    (一)需升級投資城市的選擇策略

    第一,從候選城市的內生發展動力角度,比如利用GDP經濟指標、人口聚集度、收入水平、城鎮化水平等宏觀指標對長期投資城市進行價值判斷。第二,從候選城市的外生發展動力角度,比如都市圈內候選城市空間距離、城市間發展協同性、能否承接核心產業及購買力外溢的能力強弱等進行綜合性判斷,來獲得投資城市群需要關注的長期布局城市組合。第三,優中擇優,在長期關注城市中,選擇短期利潤空間高、市場規模風險低的布局城市組合,比如結合地價房價比來綜合判斷利潤空間,另外也可從市場容量、長期供需比、品牌房企市場占有率、土地財政依賴度、建成區擴展潛力等維度判斷城市短期市場規模風險。

    通過初步研判,目前特發地產重點關注粵港澳大灣區、長三角區域房地產市場,并選擇機會型進入成渝都市圈。

    (二)需調整融資方式和營銷節奏

    1、集中融資,尋找融資窗口期、突破點。目前房企主要融資方式為:公司債、境內銀行貸款、委托貸款、信托貸款、中期票據等。2020年“三道紅線”和“銀行房貸集中度”的監管下,房企從銀行端口進行融資的渠道難度加大,在“兩集中”政策下,房企又會面臨階段性的大額資金需求。除了銀行端口,房企還可采取其他方式進行融資,比如利用境內其他債權融資方式和境外配股、海外銀團貸款等方式進行融資。

    2、調整營銷窗口期,實現快速銷售回款。集中供地政策實施,資金端壓力較大,以往的營銷窗口期將會改變,銷售節奏與營銷節點需要重新鋪排,以適應土地集中出讓時的資金需求。在土地集中出讓之前的準備期,既要保證出讓活動前能安排一次集中性的項目銷售活動,又要安排流量型與利潤型產品的銷售結構,以合理分配資金,包括區域間的資金輪轉。比如在土地集中出讓活動前多安排流量型的項目銷售,抓回款,而非土拍節點時期,多安排利潤型產品的銷售,在營銷環節有意識的平衡企業的規模和利潤訴求;拿到土地之后,主要考慮同批次產品的競爭,建議同質化產品盡快搶收,非同質化產品錯峰銷售。

    (三)利用多渠道拿地作為房企增儲的重要手段

    1、采取一二級聯動項目方式拿地。此種拿地方式戰線長,項目周期不可控,對于房企的資金管理能力要求較高。

    2、產業勾地。產業勾地包含商業、文旅、養老產業、體育產業勾地等,要求房企有很強的產業運營及招商管控能力。

    3、城市更新。城市增量土地供應的逐漸縮減疊加高質量發展要求的倒逼,城市更新進入黃金時代,并將成為城市土地供應的新入口。全國城鎮土地增長放緩,通過盤活存量土地形成用地供給,未來城市更新將成為一、二線城市主流。2019年以來,中央和地方政府多次出臺有關城市更新的引導政策,城市更新將成為一線城市可持續發展的重要抓手。

    4、收并購。在渠道受限、條件嚴、要求高的情況下,對于核心城市的地塊,房企通過收并購增儲將成為重要手段。

    特發地產“十四五”戰略規劃中提到,公司以城市更新為項目獲取主線,同時機會型獲取粵港澳大灣區、長三角都市圈的城市綜合開發項目;繼續通過收并購等路徑獲取可快速開發的優質市場化項目,并探索N+地產項目。面對集中供地政策,公司采取多元化拿地策略以實現房企增儲。

    結合上年“三道紅線”融資新規給房企帶來的資金方面的壓力,集中土地拍賣政策意味著對資金實力、調度能力、拿地策略、綜合運營能力以及低利潤下的融資成本等全方位的考驗。在資金端和利潤率雙向壓力下,成本控制、周轉效率、運營能力等全鏈條協同發展或將成為致勝法寶。